21 января 2016
Резкий скачок курса национальной валюты поспособствовал появлению на рынке недвижимости квартир, которые продаются с небольшим дисконтом от рыночной стоимости. Это квартиры, приобретенные на кредитные средства, предоставленные банком в валюте. Доля просрочек по валютной ипотеке в 2014 году превысила показатели по рублевым кредитам в 3 раза. Брать ипотеку в валюте привлекательно за счет низкой процентной ставки, но воспользоваться этим предпочтительнее тому, у кого зарплата тоже в валюте.
Если у заемщика не получилось реструктуризировать или рефинансировать ипотечный кредит, то возможна продажа квартиры с ипотечным обременением и погашение задолженности перед банком. По условиям предоставления кредита, квартира считается заложенной в банке и Залогодержателем является банк, обременением является — залог.
Как найти своего покупателя
Сложность продажи квартиры обремененной ипотекой, несмотря на привлекательную цену, заключается в поиске покупателя. Продажа ипотечной квартиры возможна только покупателю со свободными деньгами. И это резонно. Можно конечно пойти по пути замены Заемщика, т.е. покупатель становится собственником квартиры и выплачивает ипотечный кредит, но это сложный и продолжительный процесс. В банк необходимо предоставить полный пакет документов для одобрения кредита и справки, подтверждающие платежеспособность. Альтернативные сделки купли-продажи квартиры, когда в схеме участвуют несколько квартир, тоже не подходят. Тем не менее, продажа заложенной квартиры в банке, хоть и нестандартная сделка, но в период лихорадки экономики, довольно распространенная. Продать квартиру, находящуюся в ипотеке можно лишь с согласия Залогодержателя, и важно детально изучить требования банка, порядок согласования, процедуру выдачи закладной, дату погашения кредита, и т.п.
Схема продажи ипотечной квартиры
Продажа заложенной недвижимости возможна двумя способами, которые кардинально отличаются. Важным и существенным моментом — является снятие обременения.
После одобрения банком процедуры продажи и выработки механизма оплаты кредитной задолженности, в первом случае покупатель помещает денежные средства в две депозитарные ячейки банка. В одну ячейку сумму задолженности для банка, во вторую остаток денег для продавца. После регистрации перехода права собственности на покупателя, банк зачисляет сумму долга и выдает новому владельцу закладную с отметкой о погашении долга для снятия обременения в органах Росреестра. Из второй ячейки вынимает продавец. Большим минусом этого способа является тот факт, что банк может затянуть процесс согласования и на время регистрации заемщик вынужден выплачивать месячные проценты по кредиту.
В альтернативном варианте, продавец подает заявление о досрочном погашении кредита. После подписания договора купли-продажи квартиры, покупатель вносит часть денег в счет ссудной задолженности в кассу банка — за продавца, остаток денег закладывает в депозитарную ячейку. Факт оплаты кредита подтверждается распиской о получении денег от продавца и приходным ордером банка. После зачисления денег на расчетный счет, приблизительно 2-3 дня, банк выдает закладную с отметкой о погашении долга. Здесь стоит отметить, что при продаже квартиры, находящейся в ипотеке Сбербанка, желательно заранее позаботиться о получении закладной. Поскольку закладные не находятся в офисе, доставку необходимо согласовывать заранее. Регистрация договора купли-продажи квартиры и снятие обременения происходят одновременно, в течение 10 рабочих дней и покупатель получает "чистую" квартиру, а продавец забирает остаток денег из банковской ячейки. Банк не регулирует взаимоотношения сторон по договору купли-продажи квартиры.
Продажа квартиры с обременением по ипотеке в присутствии представителя агентства позволит минимизировать риски, выбрать безошибочный механизм продажи, совершить все действия последовательно.
Мы выберем правильный путь. Обращайтесь: (495)-798-32-17, (495)-97-97-963
К списку публикаций →
