Покупка квартиры в ипотеку — инструкция для потенциального заемщика
Путеводитель для покупателя жилья с привлечением заемных средств поможет избежать основных подводных камней при заключении сделки. С чего начать – с общения с банком или поиска квадратных метров? Какие документы нужно собрать для ипотеки? Как получить лучшие условия по кредиту и когда прибегнуть к услугам помощников-риэлторов, кредитных брокеров, консультантов по финансовым и правовым вопросам? Разберемся по порядку.
Изучение рынка недвижимости
Первым делом желательно определиться с выбором категории жилья и его параметрами. Просто нужно прицениться и рассмотреть те варианты, которые доступны. Загородный дом, таунхаус в пригороде, квартира-студия или трешка в новостройке или на рынке вторичного жилья – выбор из вариантов, во многом определяет дальнейший выбор банка.
Риэлтор на этом этапе поможет быстро сориентироваться на рынке и определить желаемые параметры будущего дома.
Оценить свои финансовые возможности
Оформление ипотеки требует внесения 10-30% от стоимости жилья собственных накоплений, чем больше своих средств вы вкладываете в покупку, тем выгоднее ипотечный кредит. Дополнительное обеспечение и наличие поручителей повысят шансы на одобрение заявки. Обязательно нужно иметь финансовую «подушку», которая позволит безболезненно пройти жизненные неурядицы и оплатить очередной платеж.
При обращении за ипотекой в большинстве банков понадобится предъявить справку о ваших доходах. По ней и будут ориентироваться кредитные эксперты при расчете допустимой долговой нагрузки. Причем в ряде учреждений принимаются исключительно справки 2-НДФЛ и только некоторые банки готовы рассмотреть и другую подтверждающую документацию. Поэтому нужно сразу прояснить размер своей "белой" зарплаты и возможность получить справки с места работы. Следует отметить, что банки не вправе взимать более 1/3 совокупного дохода.
Эту стадию можно пройти самостоятельно, либо узнать у кредитного брокера или риэлтора, имеющего опыт в ипотеке, что именно будет интересовать банк и как ему понравиться.
Низкая ставка по кредиту: рекламная уловка или выгода заемщика?
Только теперь нужно смотреть в сторону банков и искать кредитные предложения с учетом следующих критериев:
- Размер ставки (может быть фиксированный или переменный).
- Валюта заимствования.
- Условия кредитного договора (проценты при страховании титула и здоровья, штрафные санкции, дополнительные платежи).
- Условия досрочного погашения кредита.
- Условия рассрочки платежа.
- Если планируется приобретать квадратные метры от застройщика, то и идти нужно в тот банк, который с этой строительной компанией сотрудничает.
- Если есть возможность поучаствовать в госпрограмме по улучшению жилищных условий, то выбирать стоит банки, принимающие в ней участие.
Нужно определиться с потенциальным кредитором, запросить свою кредитную историю и исправить ее (закрыть ненужные карты с лимитом, отказаться от поручительства по чужим займам, отдать штрафы и погасить долги), а затем собрать пакет документов для доказательства серьезности своих намерений. После одобрения заявки и определения допустимой суммы кредита можно переходить к поискам конкретного объекта для покупки.
При переговорах с банком по поводу своей платежеспособности помощь ипотечного брокера не понадобится, он нужен лишь при поисках лучших кредитных решений на рынке.
Что выбрать: аннуитетный или дифференцированный платеж по кредиту?
Аннуитетный платеж:
+ Фиксированный ежемесячный платеж
– Больше процентов по кредиту
Дифференцированный платеж:
+ Меньше процентов по кредиту
– Больше ежемесячный платеж
Поиск жилья с учетом требований банка
При наличии одобренной заявки на кредит (со сроком действия 1-3 месяца) можно приступать непосредственно к просмотрам квартир, выставленных на продажу. Здесь удобней прибегнуть к услугам риэлторской компанией, чтобы рассматривать все актуальные варианты с подходящими параметрами.
При покупке первичного жилья в компании – партнера, у банка отсутствуют проблемы с рассмотрением объекта для ипотеки — главное, чтобы клиент уложился в предоставленную сумму. Если же жилплощадь приобретается «со стороны», особенно на вторичном рынке, то проверка банка окажется жесткой.
На что смотрит банк:
- ликвидность и адекватная стоимость объекта, подтверждается независимой оценочной компанией, аккредитованной в банке;
- состояние жилья, возраст дома и его технические параметры (например, банки не выдают деньги на покупку квартиры в домах с деревянными перекрытиями);
- юридическая чистота сделки, что позволяет подтвердить правовая экспертиза пакета документов на недвижимость.
Потенциальному заемщику потребуется предъявить документы для ипотеки на квартиру в банк и дожидаться утверждения объекта. При этом риэлторское агентство окажет помощь в отборе жилья, соответствующего ожиданиям банка, содействие в сборе документов и даст предварительную рыночную и правовую оценку квадратным метрам, чтобы клиент не терял время на заведомо неподходящий вариант.
Заключение договора купли-продажи
Когда банк одобрит объект недвижимости, прошедший все проверки, нужно переходить к заключению договора купли-продажи объекта с использование кредитных средств и оформлению ипотеки. Большинство банков требуют внести первоначальный взнос на расчетный счет, открытый в банке, для дальнейшей оплаты Продавцу объекта полной суммы. Кредитный менеджер предоставляет договор купли-продажи, параллельно будет оформляться и документация на обеспечение.
При ипотеке понадобится минимизировать риски банка-кредитора следующими способами:
- поручительство является необязательным обеспечением, но его часто просят оформить;
- страхование имущества от утраты и ущерба — обязательно;
- личное и титульное страхование — обязательно.
Когда с бумагами все вопросы закрыты, нужно завершить оформление квартиры в ипотеку. Для чего потребуется посетить совместно с продавцом Росреестр и сдать документы о сделке с обременением на регистрацию. У вас проверят пакет документов и выдадут расписку в получении оригиналов.
Через 1-2 недели можно забрать документы на уже свой дом или квартиру, правда, деньги за него банку нужно будет выплачивать еще на протяжении нескольких лет, но зато переезжать можно без отлагательств.
![](/content/Image/poluchit_besplatnuy_consultactiu%282%29.jpg)
Смотрите также:
Топ 10 банков. Процентная ставка по ипотеке-новостройки.
Топ 10 банков. Процентная ставка по ипотеке-вторичное жилье.