Новости

1 августа 2019
Упрощен порядок регистрации сделок с долевой собственностью
С 31 июля 2019 года упрощается порядок регистрации сделок для участников долевой собственности

28 февраля 2017
Машиноместо - как объект недвижимости с 1 января 2017 года
В начале нового 2017 года место для парковки автомобиля официально стало объектом собственности

26 января 2017
Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» вступил в силу в 2017 году
Изменения в сфере государственного кадастрового учета недвижимости и регистрации прав на недвижимое имущество

20 ноября 2016
C 02.06.2016 года все сделки по отчуждению доли в квартире заключаются через нотариуса
Сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, в том числе при отчуждении всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке, подлежат нотариальному удостоверению.

1 августа 2016
С 15 июля 2016 года прекращается выдача свидетельства о регистрации прав на недвижимость
В связи с изменениями в ФЗ от 21.07.1997 года регистрация прав на недвижимое имущество будет подтверждаться выпиской из Единого реестра недвижимости

Все новости

Отзывы

Все отзывы

Как самостоятельно составить
договор купли – продажи квартиры 

   Переход права собственности на любой объект недвижимости требует регистрации этого права. Одним из договоров, на основании которого происходит регистрация перехода права — является договор. Базовые знания помогут вам правильно составить договор купли-продажи квартиры, неправильно оформленный договор не будет иметь юридической силы. Важно знать, что типовых, стандартных  договоров купли-продажи — НЕТ, каждая сделка имеет свои особенности и существенные условия, которые необходимо учитывать. По договору купли-продажи квартиры, Продавец обязуется передать в собственность Покупателя квартиру, а Покупатель обязуется принять и оплатить определенную Сторонами денежную сумму.

Существенные условия договора купли-продажи квартиры

• Предмет. Существенным условием всякого гражданско-правового договора признается его предмет, предметом сделок с жилыми помещениями, соответственно купли-продажи жилых помещений, могут являться жилые дома, квартиры, комнаты в домах гостиничного типа, а также комнаты в коммунальных квартирах. Правила определения предмета договора купли-продажи квартиры применительно к общим нормам по продаже недвижимости детализированы в ст. 554 ГК РФ. Исходя из данной нормы — при составлении договора купли-продажи квартиры должны быть ЧЕТКО указаны данные, позволяющие определенно установить, какая конкретно квартира, включая ее местонахождение, подлежит передаче Покупателю.

При отсутствии этих данных в договоре, условие о квартире, подлежащей передаче, считается несогласованным сторонами, а соответствующий договор  считается незаключенным.

• Цена. Составить договор купли-продажи квартир без указания цены квартиры — НЕЛЬЗЯ. В договоре обязательно указание не только суммы, за которую продается квартира, но и порядка расчетов между Продавцом и Покупателем. При этом возможна передача денег до подписания сторонами договора, непосредственно при его подписании, а также после подписания договора — в случае расчета с рассрочкой платежей. В последнем случае в договоре обязательно указание даты окончательного расчета между Продавцом и Покупателем, а при необходимости — также и сроков промежуточных платежей. В случае спора о цене  квартиры, суд не принимает во внимание свидетельские показания. Цена подтверждается только письменными доказательствами. Одним из письменных доказательств может быть РАСПИСКА. После установления цены в договоре купли-продажи квартиры и исполнения договора стороны не вправе изменять цену квартиры.

При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене квартиры, договор о ее продаже признается незаключенным. Занижение стоимости квартиры в договоре купли-продажи,  начиная с 2016 года, никакой роли для налогобложения не имеет, в связи с вступлением поп

• Перечень лиц. В качестве существенных условий договоров, предметом которых является недвижимость, ГК РФ устанавливает два — предмет и цену. Существенным условием при составлении договора купли-продажи квартиры, дополнительно признается перечень лиц, сохраняющих право пользования соответствующим жилым помещением после его приобретения Покупателем. Приобретая квартиру, непременно нужно поинтересоваться, не проживают ли в ней лица, которые выписаны временно: по причине загранкомандировки, службы в армии, из-за учебы или отбывания заключения (в соответствии с действующим законодательством все эти граждане имеют право на проживание по прежнему месту жительства).
   
•  Передача квартиры. При составлении договора купли-продажи квартиры должны быть указаны сведения о том, каким образом Стороны намерены осуществлять передачу квартиры. Если в соответствии с п. 1 статьи 556 ГК РФ передача квартиры будет осуществляться по передаточному акту, в договоре купли-продажи квартиры следует отразить, в какие сроки должен быть составлен и подписан сторонами Акт приема-передачи квартиры. В случаях, когда сторонами определено, что передача квартиры уже состоялась либо будет производиться без составления документа о передаче, эти условия также необходимо отразить в тексте договора.

Подписание акта о передаче квартиры имеет значение для определения момента, когда риск случайной гибели переходит к покупателю. Так как продавец считается исполнившим свою обязанность по передаче квартиры с момента вручения этого имущества покупателю и подписания акта или иного документа о передаче, то и риск случайной гибели или случайного повреждения имущества переходит на покупателя с этого момента, если иное не предусмотрено договором.

• Права несовершеннолетних. В настоящее время ситуация на рынке жилья такова, что в число сособственников большинства квартир входят несовершеннолетние дети. Для отчуждения в какой бы то ни было форме такой квартиры, требуется предварительное разрешение (справка) органов опеки и попечительства. Согласие органов опеки и попечительства требуется и в том случае, если в числе сособственников имеются граждане, признанные в установленном законом порядке недееспособными либо ограниченно дееспособными.
   
• Получить согласие супруги. Одним из особенных документов, который необходимо получить до составления Договора купли-продажи квартиры, является согласие супруга/и  продавца  квартиры на его отчуждение в случаях, когда отчуждаемое жилое помещение приобретено на совместно нажитые, в период брака, средства. Подобное согласие требуется и в том случае, если к моменту оформления сделки брак между супругами уже расторгнут. Основное значение здесь имеет факт приобретения жилого помещения в период брака на совместные средства. Законодательством четко определена форма такого согласия: оно должно быть нотариально удостоверенным. В тексте договора продажи квартиры должна содержаться информация, когда и кем нотариально удостоверено такое согласие.  При отсутствии у кого-либо из участников договора купли-продажи квартиры- супруга, который мог бы претендовать на совместно нажитое имущество, об этом также должна содержаться в тексте договора купли-продажи квартиры соответствующая информация, исходящая от лица, отчуждающего жилое помещение.

Перечень документов для договора купли-продажи квартиры

1. Паспорта продавца и покупателя.
2. Документ-основание права собственности (договор купли-продажи, дарения, договор передачи, свидетельство о праве на наследство и др.).
3. Свидетельство о государственной регистрации права, если с квартирой производились сделки после 1998 года.
4. Выписка из домовой книги о лицах, зарегистрированных,  по адресу продаваемой квартиры или единый жилищный документ.
5. Нотариальное согласие от супруги/а продавца, если квартира является совместно нажитым имуществом, т.е. приобреталась продавцом в период зарегистрированного брака, либо нотариальное заявление об ином.

Требования к договору купли-продажи квартиры

Требования законодательства к сделкам с жилыми помещениями сформулированы главным образом применительно к форме сделки и ее государственной регистрации. В отношении формы сделок с жилыми помещениями следует отметить, что предписывается составление простой письменной формы Договора купли-продажи квартиры, причем требуется составление единого документа, подписанного сторонами.

Если у вас возникли вопросы по составлению Договора купли-продажи квартиры, вы можете оформить заявку или  задать вопрос юристам. Здесь вам ответят опытные и квалифицированные специалисты.
Надеемся, что наши рекомендации помогут вам в решении вопроса.

Звоните: (495)-798-32-17, (909)-160-13-45

---

 

Читайте также:

Как правильно продать квартиру в Москве?

Покупка квартиры в центре Москвы: на что обратить внимание?

 

 

Мнение юриста

Материнский капитал: как оформить, на что использовать и можно ли обналичить

Как узнать кадастровую стоимость квартиры по кадастровому номеру

Можно ли продать квартиру находящуюся в ипотеке?

Какой документ поможет сохранить право собственности на квартиру

Все публикации