Покупка квартиры в ипотеку — инструкция для потенциального заемщика
Путеводитель для покупателя жилья с привлечением заемных средств поможет избежать основных подводных камней при заключении сделки. С чего начать – с общения с банком или поиска квадратных метров? Какие документы нужно собрать для ипотеки? Как получить лучшие условия по кредиту и когда прибегнуть к услугам помощников-риэлторов, кредитных брокеров, консультантов по финансовым и правовым вопросам? Разберемся по порядку.
Изучение рынка недвижимости
Первым делом желательно определиться с выбором категории жилья и его параметрами. Просто нужно прицениться и рассмотреть те варианты, которые доступны. Загородный дом, таунхаус в пригороде, квартира-студия или трешка в новостройке или на рынке вторичного жилья – выбор из вариантов, во многом определяет дальнейший выбор банка.
Риэлтор на этом этапе поможет быстро сориентироваться на рынке и определить желаемые параметры будущего дома.
Оценить свои финансовые возможности
Оформление ипотеки требует внесения 10-30% от стоимости жилья собственных накоплений, чем больше своих средств вы вкладываете в покупку, тем выгоднее ипотечный кредит. Дополнительное обеспечение и наличие поручителей повысят шансы на одобрение заявки. Обязательно нужно иметь финансовую «подушку», которая позволит безболезненно пройти жизненные неурядицы и оплатить очередной платеж.
При обращении за ипотекой в большинстве банков понадобится предъявить справку о ваших доходах. По ней и будут ориентироваться кредитные эксперты при расчете допустимой долговой нагрузки. Причем в ряде учреждений принимаются исключительно справки 2-НДФЛ и только некоторые банки готовы рассмотреть и другую подтверждающую документацию. Поэтому нужно сразу прояснить размер своей "белой" зарплаты и возможность получить справки с места работы. Следует отметить, что банки не вправе взимать более 1/3 совокупного дохода.
Эту стадию можно пройти самостоятельно, либо узнать у кредитного брокера или риэлтора, имеющего опыт в ипотеке, что именно будет интересовать банк и как ему понравиться.
Низкая ставка по кредиту: рекламная уловка или выгода заемщика?
Только теперь нужно смотреть в сторону банков и искать кредитные предложения с учетом следующих критериев:
- Размер ставки (может быть фиксированный или переменный).
- Валюта заимствования.
- Условия кредитного договора (проценты при страховании титула и здоровья, штрафные санкции, дополнительные платежи).
- Условия досрочного погашения кредита.
- Условия рассрочки платежа.
- Если планируется приобретать квадратные метры от застройщика, то и идти нужно в тот банк, который с этой строительной компанией сотрудничает.
- Если есть возможность поучаствовать в госпрограмме по улучшению жилищных условий, то выбирать стоит банки, принимающие в ней участие.
Нужно определиться с потенциальным кредитором, запросить свою кредитную историю и исправить ее (закрыть ненужные карты с лимитом, отказаться от поручительства по чужим займам, отдать штрафы и погасить долги), а затем собрать пакет документов для доказательства серьезности своих намерений. После одобрения заявки и определения допустимой суммы кредита можно переходить к поискам конкретного объекта для покупки.
При переговорах с банком по поводу своей платежеспособности помощь ипотечного брокера не понадобится, он нужен лишь при поисках лучших кредитных решений на рынке.
Что выбрать: аннуитетный или дифференцированный платеж по кредиту?
Аннуитетный платеж:
+ Фиксированный ежемесячный платеж
– Больше процентов по кредиту
Дифференцированный платеж:
+ Меньше процентов по кредиту
– Больше ежемесячный платеж
Поиск жилья с учетом требований банка
При наличии одобренной заявки на кредит (со сроком действия 1-3 месяца) можно приступать непосредственно к просмотрам квартир, выставленных на продажу. Здесь удобней прибегнуть к услугам риэлторской компанией, чтобы рассматривать все актуальные варианты с подходящими параметрами.
При покупке первичного жилья в компании – партнера, у банка отсутствуют проблемы с рассмотрением объекта для ипотеки — главное, чтобы клиент уложился в предоставленную сумму. Если же жилплощадь приобретается «со стороны», особенно на вторичном рынке, то проверка банка окажется жесткой.
На что смотрит банк:
- ликвидность и адекватная стоимость объекта, подтверждается независимой оценочной компанией, аккредитованной в банке;
- состояние жилья, возраст дома и его технические параметры (например, банки не выдают деньги на покупку квартиры в домах с деревянными перекрытиями);
- юридическая чистота сделки, что позволяет подтвердить правовая экспертиза пакета документов на недвижимость.
Потенциальному заемщику потребуется предъявить документы для ипотеки на квартиру в банк и дожидаться утверждения объекта. При этом риэлторское агентство окажет помощь в отборе жилья, соответствующего ожиданиям банка, содействие в сборе документов и даст предварительную рыночную и правовую оценку квадратным метрам, чтобы клиент не терял время на заведомо неподходящий вариант.
Заключение договора купли-продажи
Когда банк одобрит объект недвижимости, прошедший все проверки, нужно переходить к заключению договора купли-продажи объекта с использование кредитных средств и оформлению ипотеки. Большинство банков требуют внести первоначальный взнос на расчетный счет, открытый в банке, для дальнейшей оплаты Продавцу объекта полной суммы. Кредитный менеджер предоставляет договор купли-продажи, параллельно будет оформляться и документация на обеспечение.
При ипотеке понадобится минимизировать риски банка-кредитора следующими способами:
- поручительство является необязательным обеспечением, но его часто просят оформить;
- страхование имущества от утраты и ущерба — обязательно;
- личное и титульное страхование — обязательно.
Когда с бумагами все вопросы закрыты, нужно завершить оформление квартиры в ипотеку. Для чего потребуется посетить совместно с продавцом Росреестр и сдать документы о сделке с обременением на регистрацию. У вас проверят пакет документов и выдадут расписку в получении оригиналов.
Через 1-2 недели можно забрать документы на уже свой дом или квартиру, правда, деньги за него банку нужно будет выплачивать еще на протяжении нескольких лет, но зато переезжать можно без отлагательств.
Смотрите также:
Топ 10 банков. Процентная ставка по ипотеке-новостройки.
Топ 10 банков. Процентная ставка по ипотеке-вторичное жилье.
